您好，旅游地产是依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。较之一般的住宅，旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。但是在现在的国内是没有准确的定义的。

什么是旅游地生命周期理论

一、乘数效应概述

乘数概念起源于19世纪后半叶。1931年，英国经济学家卡恩首先提出了乘数理论。其后，凯恩斯又将这一理论进一步加以完善。乘数（multiplier）又译作倍数，主要指经济活动中某一变量与其引起的其他经济量以及经济总量变化的比率。

乘数理论说明，在经济活动中，一种经济量的变化可以引起其他经济量的变化，最终使经济总量的变化数倍于最初的经济变量，我们把这种现象称为乘数效应。在经济活动中，之所以会产生乘数效应，是因为国民经济的各个行业是相互关联、相互促动的。例如，在某部门注入一笔投资，不仅会增加该部门的收入，而且会在各相关部门引起连锁反应，最终产生数倍于投资额的国民收入。

根据凯恩斯的乘数原理，乘数的计算公式如下：

式中：MPC——边际消费倾向；

MPS——边际储蓄倾向；

MPM——边际进口倾向。

从上式中可以看出，乘数与边际消费倾向成正比，与边际储蓄倾向和边际进口倾向成反比。例如，当一笔资金流入某地区的经济系统时，就会引起一系列企事业单位的经济运转，产生经济活动中的连锁反应，导致该地区社会经济效益的增加。如果把这笔资金储蓄起来或用来购买进口物资，使资金离开该地区的经济系统，则减少了该地区经济发展的力度，该地区的乘数效应就会降低。

二、旅游收入的乘数效应

旅游收入的乘数效应是指旅游目的国或旅游目的地对旅游行业的投入引起各个经济部门的连锁反应，导致该地区经济总量的成倍增加。需要指出的是，旅游收入的乘数效应必须以一定的边际消费倾向为前提，而边际储蓄倾向和边际进口倾向则降低了旅游收入在本地区经济系统中的作用，使得该地区的乘数效应减少。

旅游收入通过初次分配和再分配，对经济发展产生以下三个阶段性的作用：

第一阶段，直接影响阶段。即旅游者在旅游目的地的各项消费，将资金直接注入了各个核心旅游企业和部门，饭店、旅行社、餐厅、商店、景区、交通及通讯部门在旅游收入的初次分配中获得了一定量的收益。

第二阶段，间接影响阶段。即旅游核心部门和企业在再生产过程中向有关部门和企业购进生产和生活资料，各级政府把从旅游核心企业收缴的税金又投资于其他企事业项目，使有关部门和企业在旅游收入的再分配中获得了收益。

第三阶段，扩大影响阶段。即旅游相关部门和企业在再生产过程中购进大量的生产资料和生活资料，从而促进了更多部门和企业的发展。旅游收入正是通过多次的分配与再分配，对国民经济不断产生着连带作用和综合效益。

一个国家或地区的旅游收入如果增加，即会引起该国或该地区国民收入的增加，这种关系可用y=kx来表示，其中y为增长的国民收入总量，x为旅游收入量，k为两者之间的比例系数，即乘数。例如，某地区的边际消费倾向为80%，即80%的旅游收入在该地区的经济系统中运转，而20%的旅游收入则存储起来或用于进口物质，即有20%的旅游收入离开了该地区的经济系统，按照乘数的计算公式K=1/（1-0.8）或1/0.2=5，表明该地区的旅游收入经过初次分配和再分配，产生了5倍于此的经济效益。假若该地区的边际消费倾向为70%，边际储蓄倾向为10%，边际进口倾向为20%，则K=1/（1-0.7）或1/(0.1+0.2）≈3.3，表明该地区的旅游收入经过初次分配和再分配，产生了约3.3倍的经济效益。

我们还可以用以下几类乘数模式来分析旅游收入对社会经济各个方面的影响：

⒈营业收入乘数。即旅游营业收入增加额与由此导致的其他营业收入增加额之间的比率关系。该乘数表明某地区旅游业的发展对该地区营业收入的影响。

⒉政府收入乘数。即旅游收入增加量与当地政府收入净增量之间的比例关系。政府收入的净增量是指政府从旅游业获得的税收及各项收益减去政府向旅游业投资后的余额，该乘数主要用来衡量旅游经济活动对国家和地区财政收入的影响程度。

⒊就业乘数。即旅游收入增加量与其所创造的直接和间接就业人数之间的比率关系。该乘数表明某一地区通过一定量的旅游收入，对该地区的就业机会所产生的影响，具体来说，一定时期内旅游从业人员的增加量与同期旅游收入的增加量之比，即为单位旅游收入可提供的就业机会。

⒋居民收入乘数。即旅游收入的增加额与由此导致的某地区居民收入的比例关系。该乘数反映了旅游业的发展对居民收入的影响程度。

⒌进口额乘数。即旅游收入增加量与由此导致的进口额增加量之间的比率关系。该乘数显示了相关部门和企业向国外进口物资、设备的增加量与旅游收入增加量之间的互动关系。

总之，根据旅游收入的乘数效应，可以全面衡量旅游业发展对国民经济的影响，更加科学地确定国民经济的发展目标和旅游业的发展战略。

三、旅游外汇漏损

旅游外汇漏损是指旅游目的国或旅游目的地的有关部门和企业，为了发展旅游业而进口商品、对外贷款、引进劳务等，因此导致了旅游外汇收入的减少。

从K=1/（1-MPC）及K=1/(MPS+MPM）的公式中可以看出，旅游乘数效应与边际储蓄倾向和边际进口倾向均有关系，MPS或MPM越大，旅游乘数效应就越小，反之，旅游乘数效应就越大。

在经济欠发达的国家或地区，旅游综合设施比较落后，为了发展国际旅游业务，需要从国外进口有关的物资设备，需要引进国外的先进技术和管理人才，这些都要花费大量的外汇，由此造成了旅游外汇的流失。具体来说，旅游外汇漏损主要源于以下五个方面：

⒈为建设旅游基础设施，进口必要的设备和原材料而花费的外汇。

⒉为新建旅游饭店，进口必要的设备和原材料而花费的外汇。

⒊支付旅游企业外方的管理费和外籍人员的工资，由此造成了大量外汇的流失。

⒋为发展旅游业，除国家投资、国内融资外，还需要对外贷款，逐年还本付息，由此造成了大量外汇的流失。

⒌为满足旅游者及部分旅游企业员工的需求而进口有关的消费品，此项花费也造成了大量外汇的流失。

旅游外汇漏损的程度显示了一个国家的经济实力和科技水平。为了减少旅游外汇漏损，首先要大力发展本国经济，提高本国产品的品质和科技含量。其次要积极培养旅游业的现代化管理人才，逐步减少外方管理集团和管理人员的数量。再者要加强国际收支的宏观监管机制，完善外汇管理法规，防止外汇流失。

总之，旅游接待国的经济实力越强，科技水平越高，旅游收入的乘数效应越大，旅游外汇漏损就越少；反之，旅游收入的乘数效应越低，旅游外汇漏损就越多。因此，大力发展经济，增强国家的综合国力，是旅游业持续发展的根本保证，只有如此，旅游收入的乘数效应才能最大化，旅游外汇漏损才能被减少到最低限度。

旅游地生命周期是一种客观现象。国外学者首先关注并研究了这一现象，总结出旅游目的地生命周期理论。旅游目的地生命周期理论为我们研究旅游目的地的演变过程、预测旅游目的地的发展以及指导旅游目的地的营销和规划提供了理论框架。然而，这一理论似乎也暗示了一个旅游目的地的目的地必然是衰落的，这实际上误导了旅游管理者在旅游目的地的发展中采取消极放任的态度。衰落是旅游发展的必然归宿的旅游目的地生命周期理论出发进行讨论。 随着大众旅游的兴起和旅游业的发展，旅游目的地的发展越来越受到人们的关注。

1.在上世纪下半叶，国外许多学者注意到旅游目的地存在着不同的阶段(周期)。学者们不断地思考和总结这一现象，逐渐提出了旅游地生命周期理论。目前，旅游目的地生命周期理论是由加拿大学者Butler (Butler， 1980)提出的，被学者们认可并广泛使用。根据产品周期理论，Butler提出旅游目的地的演变经历了六个阶段:探索阶段、参与阶段、发展阶段、巩固阶段、停滞阶段、衰退或恢复阶段。

2.在旅游地发展的不同生命周期阶段，表现出不同的特点和规律: 探索阶段:游客零散，没有特殊设施，自然环境和社会环境没有因旅游而得到开发和改变。 参与阶段:游客数量增加，旅游活动有组织有规律，当地居民为游客提供一些简单的住宿设施，当地政府被迫改善设施和交通条件。 发展阶段:旅游广告的增多，旅游市场的形成，外来投资的突然增加，简单的住宿设施逐渐被大型、现代化设施所取代，旅游目的地的自然面貌发生了重大变化。 巩固阶段:游客数量持续增加，但增速下降。旅游地功能分区明显，地方经济活动与旅游业密切相关。在常住居民中，他们开始对旅游业感到厌恶和不满。

3.停止滑动舞台:旅游目的地的自然和人文吸引力被“人造设施”所取代，旅游目的地的良好形象不再时尚，难以维持市场量。摘要旅游环境承载能力超负荷，随之而来的是一些问题。 衰退或恢复阶段。随着旅游市场的衰退，房地产转售率非常高，大量旅游设施消失。最终，旅游目的地将成为真正的“旅游贫民窟”。另一方面，旅游目的地也可以采取措施，如增加人工景观和开发新的旅游资源，提高旅游目的地的吸引力，从而进入恢复阶段。 巴特勒的旅游目的地生命周期理论为我们研究旅游目的地的演变过程、预测旅游目的地的发展以及指导旅游目的地的营销和规划提供了理论框架。